METROPAGI.ID, PASURUAN – Izin merupakan instrument hukum administrasi negara yang paling sering digunakan pemerintah dalam mengandalikan tingkah laku warganya. Izin dipandang dapat mengendalikan setiap usaha dan/ atau kegiatan yang berpotensi menimbulkan dampak pencemaran dan kerusakan lingkungan, hal ini didasarkan pada esensi dari izin itu sendiri yang melarang seseorang atau suatu badan hukum tertentu melakukan suatu kegiatan dan/atau usaha tanpa mendapatkan persetujuan/perkenan terlebih dahulu dari badan atau pejabat tata usaha negara yang berwenang.
Izin memiliki fungsi yang bersifat preventif karena instrumen izin tersebut tidak bisa dilepaskan dari perintah dan kewajiban yang harus ditaati oleh pemegang izin. Hal tersebut juga berlaku bagi orang atau badan usaha yang akan menyelenggarakan usaha pariwisata atau mendirikan bangunan dan sebagainya.
Pelaksanaan prosedur izin pemanfaatan ruang dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Terpadu dengan mempertimbangkan rekomendasi hasil forum koordinasi BKPRD. Jadi pasal tersebut melarang adanya alih fungsi lahan perkebunan untuk usaha pariwisata tanpa mendapatkan izin terlebih dahulu dari pejabat yang berwenang, sehingga usaha tersebut baru bisa dilaksanakan apabila telah diperkenankan terlebih dahulu oleh badan atau pejabat yang berwenan
Esensi pengaturan alih fungsi lahan dalam perspektif tata ruang adalah bahwa aturan perundang-undangan sangat menentukan terhadap alih fungsi lahan, dengan adanya pengaturan berupa undang – undang tentang tata ruang dan sebagainya diharapkan supaya alih fungsi lahan untuk pembangunan pariwisata harus berbasis lingkungan hidup dan kesejahteraan masyarakat secara merata, alih fungsi lahan untuk pembangunan pariwisata harus mengacu kepada tata ruang yang sudah ditentukan oleh pemerintah, jadi pengaturan tersebut sangat esensial guna memberikan kepastian hukum dan perlindungan terhadap lingkungan hidup dan kesejahteraan masyarakat secara merata.
Berdasarkan kronologi dokumen yang ada, bahwa proses Tukar Menukar Kawasan Hutan (TMKH) yang sangat panjang, dimulai dari permohonan tahun 1988 hingga rencana pembangunan Real Estate pada tahun 2025, berikut data dan kronologi permasalahan.
1. 29 Februari 1988, 139/Menhut-II/1988 Permohonan tukar menukar tanah kawasan hutan untuk pengembangan pariwisata di Tretes oleh Menteri Kehutanan kepada PT. Kusuma Raya Utama,
2. 11 Mei 1990, S-534/MK.013/1990 Permohonan penggunaan tanah kawasan hutan di KPH Pasuruan oleh PT. Kusuma Raya Utama dan PT. Gunungmas Alam Semesta oleh Menteri Keuangan kepada Menteri Kehutanan
3. 26 Oktober 1990, 050/1597/201.3/1990 Penggunaan Tanah Kawasan Hutan di Tretes KPA Pasuruan PT. Kusuma Raya Utama oleh Gubernur Jatim kepada Sekretaris Jenderal Departemen Kehutanan
4. 23 Maret 1991, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : 168/Kpts-II/1991 pembentukan Tim Peninjauan Lapangan calon tanah pengganti dan penyelesaian tukar menukar tanah kawasan hutan di RPH Prigen, BKPH Lawang Barat, KPH Pasuruan, yang dimohon oleh PT. Kusuma Raya Utama
5. 13 September 1996, Surat Menteri Kehutanan Nomor : 1231/Menhut-VII/1996 Persetujuan Penggunaan Kawasan Hutan untuk Pengembangan Pariwisata oleh PT. Kusuma Raya Utama ( Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur)
6. 14 Oktober 1999, Surat Menteri Kehutanan dan Perkebunan Nomor : 1910/Menhutbun-VIII/1999 Perubahan Persetujuan Prinsip menteri Kehutanan (Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur)
7. 10 April 2000, Nomor :03/BATM/PSDH/II/2000 Berita Acara Tukar Menukar Tanah Kawasan Hutan Antara Perum Perhutani Unit II Jawa Timur dengan PT. Kusuma Raya Utama Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur
8. 19 Juni 2002, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : 6404/KPTS-II/2002 Tentang Penunjukan Tanah Pengganti Seluas + 225,90 Ha, Yang terletak di Desa Dawuhan, Desa Sumberjati dan Desa Plosorejo, Kecamatan Kademangan, Kabupaten Blitar dan Desa Banjarejo, Kecamatan Donomulyo, Kabupaten Malang, Propinsi Jawa Timur, Menjadi Kawasan Hutan Dengan Fungsi Hutan Produksi (Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur)
9. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.373/Menhut-II/2004 Tentang penetapan kawasan/Kelompok Hutan Gunung Betet seluas 157,85 (Seratus Lima Puluh Tujuh Delapan Puluh Lima Per Seratus) Hektar yang terletak di Kec. Kademangan Kab. Blitar Prov. Jatim sebagai kawasan hutan dengan fungsi hutan produksi tetap
10. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.374/Menhut-II/2004 Tentang penetapan kawasan/Kelompok Hutan Banjar Rejo seluas 69,25 (Enam Puluh Sembilan Dua Puluh Lima Per Seratus) Hektar yang terletak di Kec. Donomulyo Kab. Malang Prov. Jatim sebagai kawasan hutan dengan fungsi hutan produksi tetap
11. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.375/Menhut-II/2004 Tentang pelepasan kelompok hutan Gunung Arjuno, bagian hutan Tretes seluas 22,5 (Dua Puluh Dua Lima Per Sepuluh) Hektar yang terletak di Kec. Prigen Kab. Pasuruan Prov. Jatim menjadi bukan kawasan hutan
12. 24 Agustus 2011, Keputusan Bupati Pasuruan Nomor : 503/79/424.077/2011 Pemberian izin lokasi atas rencana pariwisata terpadu PT. Kusuma Raya Utama
13. 14 Januari 2015, SHGB Nomor 795/Pecalukan Sertifikat Hak Guna Bangunan Atas Nama PT. Kusuma Raya Utama
14. 02 November 2016, 003/SSP/DU/XI/2016 Permohonan alih fungsi lahan PT. Stasionkota Saranapermai Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah (BKPRD) Kab. Pasuruan . Up : Sektretaris Daerah Kab. Pasuruan Selaku Ketua BKPRD Kab. Pasuruan
15. 23 Februari 2017, 008/SSP/DU/II/2017 Permohonan izin pemanfaatan ruang PT. Stasionkota Saranapermai Gubernur Jatim c.q Kepala Badan Penanaman Modal Prov. Jatim, Administrator Pelayanan Perizinan Terpadu (P2T)
16. 29 Maret 2017, Menindaklanjuti 008/SSP/DU/II/2017 Berita acara rapat koordinasi pembahasan permohonan izin pemanfaatan ruang kegiatan kawasan komersial pariwisata dan wisata alam berupa taman hiburan, kompleks vila dan hotel, restoran, themepark, dsb
17. 13 April 2017, 010/SSP/DU/IV/2017 Penyampaian informasi hasil rapat koordinasi pembahasan permohonan izin pemanfaatan ruang PT. Stasionkota Saranapermai Kepala BAPPEDA Kab. Pasuruan
18. 06 November 2020, Berita acara pemeriksaan sebagian batas kawasan hutan produksi bagian hutan Tretes, BKPH Lawang Barat, KPH Pasuruan terhadap areal ijin peralihan Hak PT. Stasionkota Saranapermai atas SHGB Nomor. 795/Pecalukan atas nama PT. Kusuma Raya Utama
19. 03 Desember 2020, 5.686/BPKH.XI/2/PLA.2/12/2020 Penyampaian informasi status dan fungsi areal HGB No.795/Pecalukan
20. 30 September 2021, Persetujuan kesesuaian pemanfataan ruang untuk kegiatan berusaha a.n Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Menteri Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Judul KBLI : Real Estate yang dimiliki sendiri/sewa Masa Berlaku : 3 tahun
21. 26 November 2021, HR.01.03/1918/XI/2021 Pemberian izin Peralihan Hak Guna Bangunan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional PT. Stasionkota Sarana Permai Peralihan SHGB dari PT. Kusuma Raya Utama ke PT. Stasionkota Sarana Permai
22. 20 Juli 2022, 002/SSP/DU/VII/2022 Permohonan Alih fungsi lahan dan proses perizinan untuk lahan milik PT. Stasionkota Saranapermai seluas 22,5 Ha di Ds. Pecalukan Kec. Prigen PT. Stasionkota Saranapermai Bupati Pasuruan
23. 29 Juli 2025, 299/GEA/SKT/VII/2025 Permintaan Konsultasi Publik (Sebagai bagian dari proses penyusunan Dokumen AMDAL untuk rencana pembangunan Real Estate di wilayah Kel. Pecalukan dan Kel. Ledug, Kec. Prigen) PT. Geo-Enviro Abadi (Konsultan PT. Stasionkota Sarana Permai) Kantor Kelurahan Pecalukan Surat yang terdapat di Paparan Rencana Publik Hearing
24. 10 Desember 2025, 100.1.4.2/2650/DPRD_Kab.Pasuruan/2025 Permohonan Kaji Ulang Pembangunan Real Estate Di Kawasan Lereng Arjuno-Welirang, Prigen DPRD Kab. Pasuruan Dewan SDA Prov. Jatim Surat yang menyatakan pembangunan Real Estate
25. Hasil penelusuran lapangan tanah yang dimaksud memiliki keterkaitan historis dengan kepemilikan PT. Kusuma Raya Utama, yaitu lahan yang sebelumnya pernah direncanakan untuk pembangunan tempat wisata.
Secara hukum administrasi pertanahan sudah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) milik swasta, namun rencana pembangunannya kini sedang menghadapi tahapan krusial dalam penyusunan AMDAL dan pengawasan dari legislatif daerah terkait lokasinya yang berada di kawasan resapan air/lereng gunung.
Analisis pada Aspek Hukum Lingkungan terhadap rencana pembangunan Real Estate oleh PT. Stasionkota Sarana Permai di lereng Arjuno-Welirang (Pecalukan & Ledug) dapat ditinjau dari beberapa instrumen hukum utama:
Perubahan Bentuk Usaha dan Kewajiban Amdal (Poin 23)
Meskipun lahan seluas 22,5 Ha tersebut sudah lepas dari status kawasan hutan sejak 2004 (SK.375/Menhut-II/2004), rencana pembangunan Real Estate (perumahan) memiliki dampak lingkungan yang berbeda dengan rencana awal “Pariwisata Terpadu”, sehingga menimbulkan kosekuensi, sebagai berikut:
Kewajiban Amdal: Berdasarkan PP No. 22 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, kegiatan perumahan dengan luasan tertentu di area resapan air wajib menyusun dokumen Amdal (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan), bukan sekadar UKL-UPL.
Konsultasi Publik: Surat tertanggal 29 Juli 2025 menunjukkan perusahaan sedang menjalankan tahapan pelibatan masyarakat. Secara hukum, jika masyarakat terdampak (terutama terkait akses air) menolak, hal ini menjadi catatan krusial dalam kelayakan lingkungan.
Fungsi Ekologis Kawasan Resapan Air (Poin 24)
Surat dari DPRD Kab. Pasuruan (10 Desember 2025) yang meminta kaji ulang kepada Dewan SDA Prov. Jatim sangat krusial secara hukum lingkungan berakibat pada :
Perlindungan Air Tanah: Lereng Arjuno-Welirang merupakan zona tangkapan air (catchment area). Berdasarkan UU No. 17 Tahun 2019 tentang Sumber Daya Air, setiap penggunaan lahan yang mengancam ketersediaan air bagi publik dapat dibatalkan atau dibatasi izinnya.
Daya Dukung & Daya Tampung: Pembangunan real estate akan meningkatkan run-off (aliran air permukaan) dan mengurangi infiltrasi air ke tanah, yang secara hukum lingkungan dapat dianggap melampaui ambang batas daya dukung lingkungan setempat.
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) (Poin 20)
Dokumen 30 September 2021 menunjukkan adanya Persetujuan Kesesuaian Pemanfaatan Ruang (PKPR).
Kesesuaian RTRW: Meskipun izin lokasi sudah terbit sejak 2011, PKPR ini harus merujuk pada RTRW Kabupaten Pasuruan terbaru. Jika dalam RTRW terbaru kawasan tersebut ditetapkan sebagai Kawasan Lindung atau Resapan Air, maka PKPR untuk Real Estate bisa dianggap cacat substansi atau harus dievaluasi. (Sry)
